Одеса

В Украине обсуждают формат земельного рынка в то время, как он уже работает по своим правилам

0

Пока – 18-й год подряд – в украинском обществе продолжается дискуссия о необходимости внедрения или невнедрения рынка земель, он давно существует, действует и даже развивается. Правда, по своим законам и искривленным запретам действующего законодательства.

О его объемах (по крайней мере с 2015-го по 2017-й год) свидетельствует «Мониторинг земельных отношений», представленный Всемирным банком. По данным «Мониторинга», на украинском земельном рынке, и Одессчины в частности, в весьма значительных объемах происходят транзакции купли-продажи, аренды, ипотеки, наследования, обмена-дерения. Только за два года на рынке сельскохозяйственных земель в Украине было проведено более 3,2 млн транзакций. Ограничения (в виде моратория) не сделали невозможным этот рынок, а только деформировали его.

Как именно?

Более 3 млн операций (почти 95%) – это сдача земли в аренду (76,1%) или передача ее по наследству (18,3%). Картина рынка Одесской области аналогичная: 75% – сдача в аренду, 19% – передача земли в наследство, 3% – купля-продажа, 1% – обмен 2% – эмфитевзис, 0% – ипотека.

Очевидно, что львиная доля всех операций – аренда; вторая по количеству – наследование. Причин тому несколько, основная – совсем не рыночная. Это – отсутствие у владельцев альтернативы (кроме передать по наследству или умереть), если владелец пая не может или не желает обрабатывать пай сам. На сегодня аренда является доминирующей операцией на рынке сельскохозяйственных земель в Украине – как частных, так и государственных.

Заметим, что эти данные, с большой вероятностью, занижены, ведь не учитывают «теневую» аренду. Выгодно ли это владельцам паев? Вряд ли, ведь при таких условиях (когда у владельца нет других вариантов) размер арендной платы в принципе не может быть высоким. Для сравнения: средняя плата за аренду паев в Украине составляет около $ 50, в Европе – $ 250-300.

Земли не продаются?

Продаются, причем часть – легально. Около 2,5 млн га сельскохозяйственных земель (площадь более 70% Одесской области) не подпадают под действие моратория – это участки для ведения ОСГ, подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. Еще часть продается, но с использованием теневых и коррупционных схем.

Например, в условиях действия моратория получил распространение так называемый эмфитевзис, когда продается не земля, а право пользования ею, причем хоть на 50, хоть на 100 или больше лет. В Одесской области количество земельных участков, переданных на правах эмфитевзиса, за июль 2015 – июнь 2017 выросла на 2,8 тыс.

В том, что землю продают «по-серому» (с помощью обмена, дарения, фиктивного долга, договоров «задним числом») в конце концов легко убедиться, если зайти на сайт объявлений ОLХ.

Ипотека

На сегодняшний день кредитование малых и средних фермеров под залог земельных участков (как это практикуется, например, в европейских странах) фактически невозможно, ведь подавляющее их большинство работает на земле на правах аренды.

Соответственно, арендованная земля не является для них активом, который можно использовать для
привлечения банковского финансирования, то есть взять кредит на покупку горючего, удобрений и
на строительство хранилищ для хранения выращенной продукции. Поэтому и процент ипотеки всех транзакций выглядит смешным и печальным одновременно – 0,05% по Украине.

Что в итоге?

Так, существование рынка сельхозземель – это факт. Однако оно сопряжено со значительным перекосом в сторону аренды, с полузаконными «серыми» схемамами продажи земель и почти отсутствующей ипотекой.

Тип такого рынка условно можно назвать «арендно-кладбищенским», поскольку владельцы паев,
которые не обрабатывают землю, фактически могут или сдать ее в аренду, или передать по наследству. Наследники, в свою очередь, будут поступать аналогично.

Как и в целом по Украине, за последние годы рынок сельхозземель Одесской области деформировался,
подстраиваясь под запрет свободного обращения и продажи земель. Об определенном движении в сторону обсуждения формата рынка земли свидетельствует появление «рабочей версии» законопроекта «Об обороте земель» от аграрного комитета Верховной Рады.

Кроме того, Верховная Рада обязала Кабинет Министров Украины разработать и подать до 1 марта 2019 года законопроект «Об обороте земель», который, согласно переходным положениям Земельного кодекса, является условием для запуска рынка земель. Позиция Президента страны – мораторий на землю не вписывается в европейскую систему Украины.

Изменится ли ситуация в ближайшее время, будет законсервирована политиками еще на годы, – скоро узнаем.

По материалам статьи Виталий Данкевича «Ринок сільськогосподарських земель Одещини існує. Але – спотворений»

Leave a reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Консультация специалиста

Календар

Март 2024
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031