С момента начала продаж земли в Одесской области зарегистрированы 1073 земельные сделки. Площадь земли, по которой они зарегистрированы в Одесском регионе, составляет 2932 га стоимостью 70 млн 413 тыс. 438 гривен.
Одесская область находится на 18-м месте по количеству земель, в отношении которых зарегистрированы сделки.
Более 21 тысячи га продано в Харьковской области, 16,4 тыс га — в Кировоградской области и 13,7 тыс га — в Днепропетровской. Самые дорогие земли в Киевской области — там 6 тыс. га продано на сумму 553 млн 143 тыс. 566 грн.
Также в министерстве сообщили, что 5368 нотариусов подали заявления для получения доступа к Государственному земельному кадастру. Всего заявлений — 6027, из них согласовано 5336, отказ получил 689, в очереди на рассмотрение 2. Нотариусы с Государственным земельным кадастром работают в штатном режиме.
Добавим, несмотря на то, что сервис автоматической оценки земли в большинстве случаев (94%) корректно рассчитывает стоимость земельных участков, иногда все же возникают погрешности. По словам зампредседателя Фонда государственного имущества (ФГИ) Юлии Беловой, отличия между автоматической оценкой и ручным вычислением вызваны малым сроком рынка земли. Сервис рассчитывает цену на основании существующих аналогов, а таких еще недостаточное количество.
Проект по продаже и покупке сельскохозяйственной земли, в котором участвует экс-министр и бывший техдиректор «Приватбанка» Дмитрий Дубилет, называется «Доброзем» (Dobrozem).
Об этом Дмитрий Дубилет сообщил у себя в Facebook.
«На следующей неделе в Украине наконец-то отменяется совковый мораторий на покупку/продажу земли, и запуск нашей платформы приурочен к этому событию», – написал он.
Отмечается, что сейчас очень много документов сейчас оформлено неправильно, землю с ними нельзя будет продать.
Как будет работать платформа
Владельцы паев смогут выставить на сайте объявления и получать предложения от потенциальных покупателей. А те, кто заинтересуется в приобретении, с помощью системы фильтров смогут находить интересную землю.
Дубилет отметил, что простая на первый взгляд идея оказалась сложной в реализации.
Во-первых, процесс купли-продажи земли в Украине «довольно запутанный». В нем задействованы нотариусы, банки, оценщики, арендаторы с приоритетным правом выкупа. Дмитрий Дубилет пообещал, что служба поддержки «Доброзема» будет помогать продавцам в течение всего процесса сделок.
Во-вторых, в новосозданный сервис пришлось интегрировать множество составляющих. Например, систему спутниковых снимков. Это позволит «выводить» по каждому участку подробные данные по метеорологической истории и выращиваемым культурам.
В-третьих, зачастую владельцами земли являются жители села в возрасте. Поэтому компания начала развивать сеть представителей по регионам, которые будут помогать продавцам на всех этапах.
«Я искренне верю, что наша платформа сделает рынок более прозрачным, понятным и честным, и от этого выиграют все», – убежден предприниматель.
Что есть на сайте
На момент запуска на сайте dobrozem.com.ua есть возможность:
— подать информацию о своем пае; — служба поддержки сможет оценить, все ли документы в порядке; — оценить потенциальную стоимость земли.
«В июле, когда запустится рынок, сайт заработает на полную», – пообещал Дмитрий Дубилет.
Пока – 18-й год подряд – в украинском обществе продолжается дискуссия о необходимости внедрения или невнедрения рынка земель, он давно существует, действует и даже развивается. Правда, по своим законам и искривленным запретам действующего законодательства.
О его объемах (по крайней мере с 2015-го по 2017-й год) свидетельствует «Мониторинг земельных отношений», представленный Всемирным банком. По данным «Мониторинга», на украинском земельном рынке, и Одессчины в частности, в весьма значительных объемах происходят транзакции купли-продажи, аренды, ипотеки, наследования, обмена-дерения. Только за два года на рынке сельскохозяйственных земель в Украине было проведено более 3,2 млн транзакций. Ограничения (в виде моратория) не сделали невозможным этот рынок, а только деформировали его.
Как именно?
Более 3 млн операций (почти 95%) – это сдача земли в аренду (76,1%) или передача ее по наследству (18,3%). Картина рынка Одесской области аналогичная: 75% – сдача в аренду, 19% – передача земли в наследство, 3% – купля-продажа, 1% – обмен 2% – эмфитевзис, 0% – ипотека.
Очевидно, что львиная доля всех операций – аренда; вторая по количеству – наследование. Причин тому несколько, основная – совсем не рыночная. Это – отсутствие у владельцев альтернативы (кроме передать по наследству или умереть), если владелец пая не может или не желает обрабатывать пай сам. На сегодня аренда является доминирующей операцией на рынке сельскохозяйственных земель в Украине – как частных, так и государственных.
Заметим, что эти данные, с большой вероятностью, занижены, ведь не учитывают «теневую» аренду. Выгодно ли это владельцам паев? Вряд ли, ведь при таких условиях (когда у владельца нет других вариантов) размер арендной платы в принципе не может быть высоким. Для сравнения: средняя плата за аренду паев в Украине составляет около $ 50, в Европе – $ 250-300.
Земли не продаются?
Продаются, причем часть – легально. Около 2,5 млн га сельскохозяйственных земель (площадь более 70% Одесской области) не подпадают под действие моратория – это участки для ведения ОСГ, подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. Еще часть продается, но с использованием теневых и коррупционных схем.
Например, в условиях действия моратория получил распространение так называемый эмфитевзис, когда продается не земля, а право пользования ею, причем хоть на 50, хоть на 100 или больше лет. В Одесской области количество земельных участков, переданных на правах эмфитевзиса, за июль 2015 – июнь 2017 выросла на 2,8 тыс.
В том, что землю продают «по-серому» (с помощью обмена, дарения, фиктивного долга, договоров «задним числом») в конце концов легко убедиться, если зайти на сайт объявлений ОLХ.
Ипотека
На сегодняшний день кредитование малых и средних фермеров под залог земельных участков (как это практикуется, например, в европейских странах) фактически невозможно, ведь подавляющее их большинство работает на земле на правах аренды.
Соответственно, арендованная земля не является для них активом, который можно использовать для
привлечения банковского финансирования, то есть взять кредит на покупку горючего, удобрений и
на строительство хранилищ для хранения выращенной продукции. Поэтому и процент ипотеки всех транзакций выглядит смешным и печальным одновременно – 0,05% по Украине.
Что в итоге?
Так, существование рынка сельхозземель – это факт. Однако оно сопряжено со значительным перекосом в сторону аренды, с полузаконными «серыми» схемамами продажи земель и почти отсутствующей ипотекой.
Тип такого рынка условно можно назвать «арендно-кладбищенским», поскольку владельцы паев,
которые не обрабатывают землю, фактически могут или сдать ее в аренду, или передать по наследству. Наследники, в свою очередь, будут поступать аналогично.
Как и в целом по Украине, за последние годы рынок сельхозземель Одесской области деформировался,
подстраиваясь под запрет свободного обращения и продажи земель. Об определенном движении в сторону обсуждения формата рынка земли свидетельствует появление «рабочей версии» законопроекта «Об обороте земель» от аграрного комитета Верховной Рады.
Кроме того, Верховная Рада обязала Кабинет Министров Украины разработать и подать до 1 марта 2019 года законопроект «Об обороте земель», который, согласно переходным положениям Земельного кодекса, является условием для запуска рынка земель. Позиция Президента страны – мораторий на землю не вписывается в европейскую систему Украины.
Изменится ли ситуация в ближайшее время, будет законсервирована политиками еще на годы, – скоро узнаем.
По материалам статьи Виталий Данкевича «Ринок сільськогосподарських земель Одещини існує. Але – спотворений»
