Будівництво

В Одессе подорожают квартиры

Недавно Верховная Рада приняла за основу законопроект №5600 – о внесении изменений в Налоговый кодекс и некоторые законодательные акты Украины относительно обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений. Документ, который поддержали 264 нардепа, наделал много шума в первую очередь в сфере жилищного строительства. Почему?

Дело в том, что одна из норм законопроекта предусматривает введение НДС на приобретение жилой недвижимости. Исключение составят только те дома, которые строятся за счет государства. Но ведь НДС на жилищном рынке есть и сегодня. Так почему же нововведения нервируют инвесторов и строителей?

НДС НДСу рознь

В данный момент законодательством действительно уже предусмотрено взимание налога на добавленную стоимость при операциях с недвижимостью. Но от его оплаты, согласно разделу 5 Налогового кодекса, сегодня освобождаются все поставки жилья (включая построенного государством), кроме первой. А первая поставка – это первичная передача готовой построенной квартиры в собственность, первая продажа жилья, дач и садовых домиков после реконструкции. А вот дальше, когда полученное жилье перепродается его первым владельцем, НДС в нынешнем варианте Налогового Кодекса отсутствует.

И как раз эту норму – об НДС при первой передаче — правительство и решило подкорректировать. Ведь до сих пор многие строители успешно ее обходили с помощью инвестиционных фондов или передачи квартир людям до официальной сдачи дома в эксплуатацию.

В новом законопроекте, который уже проголосован Радой в первом чтении, от НДС освобождены только первые поставки жилья, построенного за государственные деньги. Остальные операции с недвижимостью (и на первичном, и на вторичном рынках) будут обложены НДС. Причем и при первых поставках, и при всех последующих.

А теперь – самое неприятное. Налог на добавленную стоимость в тексте законопроекта № 5600 прописан не только для передачи объекта от подрядчика к застройщику, но и для продажи квартир покупателям из числа физлиц. Это значит, что НДС возникает и при первой поставке, и при продаже квартир застройщиком частным лицам.

Кроме того, в законопроекте содержится и еще одна новая норма. Об НДС на продажу начиная с каждого третьего проданного за год объекта (НДФЛ плюс военный сбор). И это – еще один удар по застройщикам и инвесторам. Потому что с принятием нового закона застройщики вынуждены будут, даже оформив квартиры на физлиц, платить 20% их стоимости. Либо вновь и вновь искать «доверенных граждан», на которых можно оформить объекты, что существенно увеличит затратную часть.

Цель такого нововведения лоббисты законопроекта поясняют просто – борьбой со спекулянтами и нечестными застройщиками.

Как поясняет глава профильного парламентского комитета Даниил Гетьманцев, «законопроект только предусматривает механизм, не позволяющий застройщикам уклоняться от уплаты НДС при продаже квартир. То есть для честных застройщиков экономически ничего не изменится. А вот уклонисты должны будут платить».

Что НДС грядущий нам готовит?..

Но у экспертов иное мнение на сей счет. В частности, они считают, что 18% налогообложения доходов физических лиц – это автоматическое снижение инвестиций в жилую недвижимость. 

«Люди будут меньше покупать. Потому что все эти оплаты лягут на плечи покупателя. Также НДСс третей продажи может больно ударить по тем инвесторам, которые приобретают жилье на «первичке» с целью заработка. Можно также спрогнозировать рост цен в случае принятия законопроекта, что, в свою очередь, может привести к крайне негативным последствиям для рынка недвижимости, который продолжает восстанавливаться после тяжелого 2020 года. Скорее всего, это повлияет на цену квадратного метра в сторону увеличения, которая и так высока из-за роста цен на строительные материалы и затрат на трудовые ресурсы», — прогнозирует Олег Борисов, зампред Профсоюза работников строительства и промышленности строительных материалов Украины.

Этой же позиции придерживается и Дмитрий Паращишен, руководитель компании-застройщика,  которая сегодня возводит жилищные комплексы в Одессе. По его мнению, изменение правил оплаты НДС при операциях с недвижимостью ощутимо повысит цены на рынке новостроев, а также сделает фактически невыгодной их последующую перепродажу.

«Представьте, что вы купили квартиру за 10 тысяч долларов, — приводит пример Паращишен. — И когда законопроект стал законом, вы решили продать эту квартиру. Продать за 10 тысяч вы не можете, потому что вы заплатите еще 20%. Либо продадите за 10 тысяч, но все равно заплатите 20% налога. А если ставить 12 тысяч, то это уже вне рынка, потому что люди ещё не адаптировались к этим ценам. И как долго будет идти этот процесс адаптации, — тоже непонятно. Какое-то время уйдет, чтобы привыкнуть к новым реалиям. А это значит, что вы попадаете в зону риска. Ибо непонятно, сможете ли вы вообще окупить свои вложения».

Место для маневра

Но можно ли будет обойти норму об НДС, если законопроект все-таки примут? Например, в случае с теми инвесторами, которые подписали свои договоры на приобретение жилья до вступления закона в силу.

По мнению Дмитрия Паращишена, это теоретически возможно:

«Закон не должен иметь обратного действия. Если договоры заключены до вступление закона в силу, то по практике цивилизованных стран, они не могут подпадать под его действие. Но будет ли оспариваться эта норма, а учитываться только дата проведенной оплаты?.. Тут надо будет смотреть».

«Этот законопроект связывает налогообложение с определённым событием, — отмечает в свою очередь глава юридической компании «Гранд Иншур» Андрей Степаненко. — И это событие – не подписание договора и не оплата. Это событие – первая передача готового новостроя в собственность покупателя. Договоры инвестирования могли быть заключены и десять лет назад, но наличие либо отсутствие налога будет зависеть лишь от даты передачи жилья инвестору. Если жильё будет передано до вступления в силу закона, налогообложения не будет, в противном случае придётся заплатить налог».

По мнению Степаненко, правильно было бы обдумывать схемы ухода (оптимизации) налогообложения лишь тогда, когда есть принятый закон в окончательной редакции:

«Пока, предварительно, можно говорить о договорённостях с застройщиком о максимально ранней дате подписания акта приёма-передачи жилья (до вступления в силу закона). Либо о максимальной отсрочке подписания этого акта (после принятия закона), для подготовки схем оптимизации налогообложения».

Без вариантов

Самой уязвимой категорией участников данной истории являются, конечно же, «бюджетные покупатели». Те, кто, с трудом собрав несколько тысяч на первый взнос, в течение нескольких лет платил рассрочку в надежде купить, наконец, вожделенную квартиру. И здесь, в основном, речь идет о молодежи и молодых семьях с маленькими детьми, для которых любая переплата становится проблемой.

Чего же ожидать тем, у кого к моменту сдачи дома просто не окажется тех самых 18% налога? Будут ли забирать у них квартиры?

«Те деньги, которые требуются для уплаты налогов, они же не нам идут, — поясняет Дмитрий Паращишен. — То есть, вы будете жить в квартире, которая вам не принадлежи и которую вы не можете оформить, потому что не собрали достаточной суммы для уплаты налога. Фактически вы будете жить в незарегистрированной квартире. И все равно собирать деньги до той поры, пока не закроете долг».

«Неправильно говорить, что у покупателя заберут квартиру. Правильно говорить, что ее ему не отдадут, — добавляет Андрей Степаненко. — Потому, что он выплатил неполную стоимость. В конечную стоимость жилья будет добавлен налог. Жилье передается после оплаты всей стоимости. Если у покупателя нет необходимой суммы, то у застройщика нет оснований передавать жилье. В этом случае применяются договорные условия. В большинстве договоров предполагается расторжение с возвратом покупателю полностью или частично вложенных средств».

Консультация специалиста

Календар

Июнь 2024
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930