Верховная Рада Украины на этой неделе может отменить уплату застройщиками паевых взносов. Именно за эти средства в городах сейчас должны появляться новые школы, детсады, медучреждения, развиваться инфраструктура.

Соответствующий законопроект №1059 зарегистрировал депутат от партии «Слуга народа» Елена Шуляк. Она является совладелицей и экс-гендиректором ООО «Мидленд Девелопмент Украина», специализирующейся на управлении недвижимостью, пишет Рух Чесно.

Президент Украины Владимир Зеленский определил этот законопроект как неотложный, хотя Главное научно-экспертное управление аппарата ВРУ дало этому проекту закона отрицательное заключение.

Законопроект Шуляк предусматривает, что деньги на социальную инфраструктуру будут брать из налога на недвижимость. Базу пока менять не планируют. Те, у кого площадь квартиры не превышает 60 кв.м, а дом имеет менее 120 кв.м, платить этот налог не будут. Дополнительные средства собираются привлекать благодаря фиксированной ставке 1,5%, которая будет начисляться с минимальной заработной платы. Также Шуляк предлагает повысить ставку налога для коммерческой недвижимости.

Однако инициатор законопроекта не смогла назвать предохранители, которые введут законодатели для контроля действий местной власти, которая позволяет хаотичную застройку и не развивает инфраструктуру.

Сколько украинцы будут платить за то, что застройщики годами уничтожали инфраструктуру, и поможет ли новый закон остановить тотальную застройку без развития инфраструктуры?

Что такое долевое участие

Раньше город получал от застройщиков квартиры. Тогда педагоги, медики, военные, чернобыльцы становились в очередь и бесплатно получали жилье. С 1 января 2013, согласно закону Украины «О регулировании градостроительной деятельности», вместо квартир застройщики в бюджет города обязаны передавать средства, за которые должны строиться школы, детсады, медучреждения. Таким образом должна развиваться инфраструктура города, где появляются новые многоэтажки (ст. 40 ЗУ ).

По сути застройщики должны обеспечить инфраструктурой не только тех жителей, которые будут жить в их высотках, но и развивать инфраструктуру общества, на чьей земле возводят жилье, на котором зарабатывают.

Средства для уплаты городу долевого участия застройщик закладывает сейчас в стоимость квадратного метра. А значит за это платят владельцы квартир в новостройках.

Предельный размер паевого участия не может превышать 10% общей сметной стоимости строительства объекта для нежилых зданий и сооружений и 4% — для жилых домов.

В Украине распространена практика, когда застройщики обращаются в местные советы с просьбой уменьшить размер долевого участия или зачесть как ее уплату определенные работы, выполненные рядом со строительными объектами. Так поступают и многие застройщики Одессы: строят дороги, прокладывают к своим новостройкам коммуникации, чтобы быстрее продать квартиры, а потом обращаются в местные советы с просьбой зачислить им выполнены работы как долевое участие.

«Коррупция сумасшедшая именно в этом налоге, так как в ручном режиме чиновники органов местного самоуправления имеют право кого-то освободить от уплаты паевого участия, кому уменьшить, кому причислить выполненными работами. Например, в Ирпене долевое участие может быть оплачено фонтанами, скамейками. То есть у тех застройщиков, которые имеют определенные связи с властью, с уплатой долевого участия все хорошо. А вот новые застройщики, новые инвесторы, которые хотят работать честно, должны платить долевое участие по полной программе», — рассказывает автор законопроект Елена Шуляк.

Заметим, что закон запрещает органам местного самоуправления требовать от застройщика предоставления любых услуг, включая строительство объектов и передачи материальных или нематериальных активов, кроме долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта.

Вместо долевого участия — фиксированный налог на недвижимость.

Нардеп от партии «Слуга народа» Виталий Безгин, который входит в Комитет по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства утверждает, что вместо долевого участия будет доработан налог на недвижимое имущество, за который, в частности, и будут строить инфраструктурные объекты:

«Мы предполагаем компенсаторы: налог на недвижимость, прежде всего. К тому же рассматриваем возможность реформирования Государственного фонда регионального развития (ДФРР), которому безразлично объекты социальной инфраструктуры».

Автор законопроекта, который предусматривает отмену долевого участия, отмечает, что сейчас Министерство развития общин и территорий готовит другой проект закона:

«В нем сказано, что сначала вводятся в эксплуатацию объекты социальной инфраструктуры, запланированные в соответствии с градостроительной документацией. После того, как сады и школы будут введены в эксплуатацию, застройщик сможет вводить в эксплуатацию жилые дома и получать разрешения на строительство«.

На вопрос о том, кто будет контролировать местные советы, если вдруг после отмены долевого участия они будут предоставлять застройщикам разрешения на строительство при отсутствии социальной инфраструктуры, народный депутат Шуляк четкого ответа так и не дала: «Ну, у нас есть определенные органы, которые должны следить за законностью решений. Я понимаю, что, когда говоришь:» ГАСК «(Государственная архитектурно-строительная инспекция, — прим. ЧЕСТНО) — все улыбаются, к сожалению…»

Итак, пока законодатели не видят эффективных средств контроля местной власти, которая позволяла и может позволять и дальше неконтролируемую застройку. Хотя законопроект уже во втором чтении на рассмотрении в парламенте.

Кто будет платить?

Эксперт по местному самоуправлению Юрий Ганущак полагает, что перед отменой долевого участия необходимо полноценно ввести налог на недвижимость без каких-либо льгот и ограничений:

«Считаю, что отмена долевого участия сейчас — шаг некомплексный, а потому преждевременный. Единственное, что могу сказать: если будет введен существенный налог на недвижимость, который завязан на стоимости жилья, уменьшится хаотичность застройки. Человек 10 раз подумает, стоит ли ему покупать то или иное жилье, если он будет платить за него постоянный налог, который достаточно велик», — уверен Ганущак.

По мнению автора законопроекта, налог на недвижимость должны платить все украинцы — как жители старых домов, так и новых, а не только инвесторы новостроек. Уже сегодня сумма налога на недвижимость площадью 500-600 кв м исчисляется порядка 500 уе в год. Если это площадь такая жилых домов, то пусть их богатые хозяева раскошеливаются, скажете вы. Однако, стоит учесть, что в большинстве случаев, это так называемая бизнес-недвижимость. А бизнес у нас сегодня, если его владелец не приближен к власти, пилящей бюджет, в плане доходов оставляет желать лучшего…

Автор законопроекта Шуляк утверждает, что, если внедрить эффективное администрирование налога на недвижимость со ставкой 1,5% и запретить органам местного самоуправления ее уменьшать, то найдутся средства на социальную инфраструктуру. Однако компенсатор в виде фиксированной ставки налога на недвижимость пропишут в отдельном законе:

«Есть налог на недвижимость, который в нашей стране окончательно внедрили 2015 года. В прошлом году в Украине собрали 3,6 млрд. грн налога на недвижимость, а долевого участия — 1,5 млрд. В следующем году, я прогнозирую, налог на недвижимость превысит 5 млрд грн . Речь идет не о его повышении. Я бы увеличила его для коммерческой недвижимости, жилую я бы не трогала. Налог на недвижимость будет больше, так как в следующем году увеличится заработная плата, а налог на недвижимость привязан к минимальной заработной плате».

Итак, получается, что несколько каденций подряд местные власти в крупных городах позволяла хаотичную застройку, на что государство должным образом не влияло. При этом объекты социальной инфраструктуры не строились в достаточном количестве. Теперь проблемы, на которых заработала и местная власть, и застройщики планируют решать за счет горожан, а функции последующего контроля — нет. Проще говоря, в случае принятия закона, застройщик, «договорившись» с местной властью, сможет брать землю, где захочет, строить дома, не внося ни копейки в городскую казну, а платить за дороги, парковки, школы и больницы будут люди. А если учесть тот факт, что в Одессе как и в других мегаполисах Украины, инфраструктурная проблема стоит очень остро и ее решение требует многомиллионных вложений, то разговоры о том, что стоимость налога на недвижимость подниматься не будет, сомнительны. А вот до каких размеров вырастут эти налоги — вопрос открытый.

По мнению экспертов, отменять паевой взнос не нужно, а вот усилить контроль за целевым назначением этих средств необходимо.

«Более целесообразным, по нашему мнению, было бы не отмена паевого взноса заказчика на развитие инфраструктуры населенного пункта, как это предлагается в проекте, а оптимизация его размера в зависимости от уровня развития такой инфраструктуры и усиления контроля (в том числе со стороны заказчика) по целевому использованием полученных местным бюджетом средств именно на развитие соответствующей инфраструктуры, а также более четкое определение природы паевого взноса как неналоговых поступлений в местные бюджеты», — дало заключение законопроету Главное научно-экспертное управление Аппарата Верховной Рады Украины.